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微信捕鱼:限跌限涨令,真能控房价吗?

时间:2021/11/28 11:25:56  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要:某头部房企镇江项目在2019年最火爆时售价可达13000元/平方米。2020年以来,该项目售价不断下跌,现已降低至8000元/平方米,与2019年最高点相比降幅达38%。面对房价下跌压力,11月1日,镇江扬中市建筑房地产业商会提出倡议,呼吁开发商积极维护新房市场价格稳定。在售楼盘...
某头部房企镇江项目在2019年最火爆时售价可达13000元/平方米。2020年以来,该项目售价不断下跌,现已降低至8000元/平方米,与2019年最高点相比降幅达38%。

面对房价下跌压力,11月1日,镇江扬中市建筑房地产业商会提出倡议,呼吁开发商积极维护新房市场价格稳定。在售楼盘同一楼层、同一户型的成交价不低于上季度成交均价的95%,新开盘房源销售价格不低于备案价格的85%。

除了三四线,有一些增长乏力的二线城市,情况也不甚乐观。

贝壳找房昆明的一位工作人员透露,他们很早就发现了昆明房地产市场下行的端倪,今年4月,周成交量开始出现同比下降。

除了“五一”“十一”假期以及开发商低价促销时,市场都很萎靡。以库存量较高的公寓为例,按照上半年的销售速度,昆明的库存公寓要两年多才能卖完。

7月,万科在昆明打5.5折促销公寓项目,清理了大批库存。

到了8月,阳光城将16000元/平方米的住宅打6.25折,降价至10000元/平方米促销。

低能级城市苦于市场低迷,高能级城市则忙于给市场降温。

2021年农历新年过后,疫情平稳,各重点城市房价开始升温。其中,深圳和北京部分地区的学区房表现尤其明显。

东方财富Choice数据显示,2021年1月-3月,北京、深圳商品住宅均价分别上涨了4.3%和3.6%。

为此,北上广深等多个热点城市陆续出台了限涨政策,包括发布二手房指导价,引入房地价联动机制,在土地出让环节规定新房最高售价等。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析,近年来中央始终坚持“房住不炒”总基调,坚持稳地价、稳房价、稳预期目标,促进房地产市场平稳健康发展。房价的“大起大落”均不利于房地产市场的平稳健康发展。

在求稳的主基调下,有的城市甚至在几个月内先后发布限涨令和限跌令。

惠州市住建局8月9日发布通知称,对高价楼盘价格进行评估,坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

但限涨令发布不到三个月,11月3日,惠州市住建局在查处违法违规情况通报中,就点名新城控股、中国奥园的两个项目销售价格明显低于备案价格,要求两家公司暂停网签进行整改。

贝壳找房惠州的一位中介透露,目前住建局要求开发商实际售价不能低于备案价格的90%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,惠州房地产市场受深圳市场影响较大,容易出现波动。针对这种情况,政府最好能提前做监管和预案,避免逆周期调节,保持政策的一致性,防止投资类购房者和政策对赌。



限价令下“挣扎”的买卖双方

打折促销是开发商的一种主要营销策略。在销售速度不达预期,项目利润率还有空间的情况下,以及尾盘阶段等,开发商都会进行打折促销。

头部房企一营销人士透露,一般住建部门会要求,实际售价既不能超过备案价格,也不能低于备案价格的90%。以前如果开发商打折力度较大,降价至备案价格90%以下,通常会向住建部门申请调整备案价格,以满足监管要求。

市场上行时,监管部门有控制房价过快上涨的压力,因此经常限高价,却很少限制开发商下调备案价格。除非考虑到降价过多可能引发前期业主投诉,才会对调价尺度进行控制。

今年以来,楼市低迷,融资艰难,房企迫切需要快速回笼资金,去负债,因此,打折促销意愿较过去显著增强,但随之而来的是大量的业主投诉。

上述昆明阳光城降价促销,就导致认为自己利益受损的老业主到售楼处拉横幅抗议,随后阳光城被住建部门约谈,只能将打折出售的房子收回。

多位业内人士告诉《财经》记者,在限跌令从严执行的情况下,有些开发商会想办法变相降价,比如推出购房送家电、送车位等优惠活动。

以惠州11月被监管部门查处的一个项目为例,其备案价格为8800元/平方米,目前售价为8000元/平方米,为备案价格的九折,刚好满足监管要求。但在此基础上,购房者还可额外获赠家电大礼包和十年物业费,总价值约7万元。该项目房源的最小面积为98平方米,算上购房赠礼,目前的优惠力度和被查处前相差不大。

贝壳找房惠州的一位中介对《财经》记者介绍,目前打折促销的项目,整体上的优惠力度比限跌令出台前仅略有降低,有些楼盘甚至还能保持政策前的高优惠。

而面对限涨令,新房市场上的开发商也有一套自己的违令办法。为了在项目中获得更多利润,开发商会在政府限价之外,额外收取提升费、装修费等费用,这些费用有的是房价的一半,有的甚至和房价一样高。供不应求的情况下,购房者如果想买房,只能接受“潜规则”。

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